*José Renato Nalini
Moradia é direito social fundamental. Está na Constituição Cidadã. Precisa ser levada a sério e isso não é tarefa exclusiva do governo. Todos aqueles que exercem atividades e profissões exitosas, graças à construção civil e o universo a ela conexo, têm o dever de se preocupar com os milhões de brasileiros que não têm onde morar. Outros milhões moram mal. Em habitações rústicas, precárias, toscas.
Os governos tentam administrar o tema, porém estão sempre em déficit. Houve um SFH – Sistema Financeiro da Habitação. Mais recentemente, o projeto “Minha Casa, Minha Vida”. Agora surge o “Casa Verde e Amarela”. O programa foi lançado em agosto de 2020 e em 13 de janeiro de 2021 a lei foi sancionada.
A proposta é atender 1,6 milhão de famílias de baixa renda, mediante financiamento habitacional até 2024. Para concretizar o plano, reduzir-se-á a taxa de juros para o patamar mínimo do FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. Também haverá alterações na remuneração do agente financeiro.
Um instrumento que precisará ser utilizado e acelerado é o da Regularização Fundiária. A maioria das propriedades brasileiras tem problemas fundiários. Isso significa falta de registro, dificuldade em obtê-lo, dúvida quanto à origem dominial. Antigamente, a alternativa para esses moradores em casa imprópria – embora pensassem ocupar a casa própria – era a ação de usucapião.
Houve relativo avanço ao se atribuir o processamento da usucapião, que é essencialmente administrativo, às delegações extrajudiciais. Não existindo litigiosidade, não se justifica a invocação ao complexo, sofisticado e lento equipamento estatal denominado Justiça.
O Parlamento ofereceu legislação compatível. Hoje, a Lei 13.465/2017 oferece todas as condições para uma regularização fundiária por atacado. Mas ataques mesmo sofre a lei, com a arguição de inconstitucionalidade, porque tudo no Brasil é inconstitucional. Embora inconstitucional, na verdade, seja deixar brasileiro morando na rua, ou em cortiço, ou em palafita, ou em favela.
Um aspecto saudável na lei da Casa Verde e Amarela é levar em consideração a sustentabilidade. O financiamento habitacional se propõe a encarar também a regularização fundiária e atender às finalidades ambientais, sociais e jurídicas da moradia.
Nesse ponto, a Regularização Fundiária já se adiantara. Ela deixou de ser mero arranjo jurídico formal, para ser uma alavanca na retomada do crédito, fator que recupera a fragílima economia tupiniquim.
Tudo no século XXI deverá levar em consideração os aspectos ambientais, sociais e de governança. É assim que se construirá um novo pacto cidadão, para que seja possível a implementação de algo mais próximo à Democracia Participativa. Pois a Democracia Representativa faz água e tende a naufragar.
Prevê-se um aporte para a reforma de residências das famílias com renda total de até dois mil reais. Essa injeção na indústria e comércio da construção civil é outra chave para a retomada dos negócios. É sonho legítimo de todas as famílias ter uma residência digna, decente, conforme com as exigências da salubridade e provida de um mínimo de condições para se considerar incluída na sociedade high-tech.
Pensou-se nos deficientes e nos idosos, reconhecimento de que a população brasileira envelhece rapidamente e que já não podemos nos considerar um país jovem. Acessibilidade terá de ser levada em conta, o que é um avanço.
Um outro ponto a merecer destaque está contido no artigo 13 da Lei. Os contratos e registros serão formalizados preferencialmente em nome da mulher. Quando esta for a chefe da família, não haverá necessidade de outorga do cônjuge. É algo justo e necessário, embora insólito para a orientação de certos setores do governo.
Benéfica, ainda, a ampliação do conceito de empreendedor para fins de parcelamento do solo urbano. Inclui-se um artigo 2º-A na Lei Lehman, a Lei 6.766/79, para considerar que o empreendedor poderá ser o proprietário do imóvel a ser parcelado, ente da administração pública direta ou indireta habilitado a promover a expropriação para implantar parcelamento habitacional ou a regularização de regularização fundiária de interesse social. Mais ainda: podem ser considerados empreendedores a pessoa física ou jurídica contratada pelo proprietário do imóvel a ser parcelado ou pelo poder público para executar parcelamento ou regularização fundiária e cooperativa ou associação de moradores, quando autorizada pelo titular do domínio.
Só que não faltam leis no Brasil. Aliás, há um excesso delas. Por isso é a República em que “há leis que pegam e leis que não pegam”. Permita a Providência que esta lei mereça a atenção não só do Estado, mas dos incorporadores, dos empreiteiros, das grandes construtoras, dos Sindicatos, das associações, da sociedade civil por si ou por organizações do Terceiro Setor.
O registrador imobiliário será um protagonista importante, assim como já o era quando se cuidava de Regularização Fundiária à luz da Lei 13.465/2017. Agora, com maior razão, pois atacam-se as duas frentes: a regularização fundiária e a edificação de habitações para os que de moradia ainda estão privados.
*José Renato Nalini é Reitor da UNIREGISTRAL, docente da Pós-graduação da UNINOVE e Presidente da ACADEMIA PAULISTA DE LETRAS – 2021-2022.
